晉高測量師行 物業估價報告

Category: 居屋租置公屋物業估價報告

  • 居屋物業估價報告

    如果單位從未補地價，可以在居者有其屋第二市場HOS Secondary Market轉讓。評估時參考居屋第二市場類

  • 與物業估價相關的資料

    客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 物業使用狀況即物業於估價日期時是出租 Leased out、自用 Owner-occupied還是空置 Vacant。物業的使用狀況是物業估價重要因素之一, 影響估價基準和物業市值。在資料搜集的過程中, 估價測量師會向客戶索取物業使用狀況或租約詳情, 例如租約副本, 租金多少, 租期, 租金是否包管理費, 差餉, 地租等。這是由於凈租金收入的多少, 租期的長短, 調整租金的機制(Rent Review Clause)等租約條款對物業市值高低影響重大。 在進行物業估值時，如果物業是出租予第三者使用，業主就需要提供有關租約副本, 租金凈值、租期及其他相關的資料予估價測量師參考。 物業估價報告Property Valuation Report內會列出物業的使用狀況/租約的基本資料。

  • 未補地價的居屋的市值

    如果單位從未補地價，可以在居者有其屋第二市場HOS Secondary Market轉讓。評估居屋的市值時參考居屋第二市場類似單位的成交價。 已補地價的居屋，已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場Open Market轉讓。評估時參考類似的居屋在公開市場的成交價。 居屋轉讓限制居屋由房屋委員會發展興建。房委會出售公屋單位時以優惠價發售, 附帶限制轉讓條款。 居屋業主如需出售物業, 可以在禁售期後,選擇在居者有其屋第二市場HOS Secondary Market轉讓居屋予經房屋署確定合資格人士。或於完成補地價手續後, 在公開市場Open Market轉讓單位。

  • 居屋公開市場 – 已補地價居屋的價值

    如何評估已補地價居屋的價值? 已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場Open Market轉讓。評估時參考居屋類似單位在公開市場Open Market的成交價。 毋需補地價的居屋 早期發售的居屋第一期至第三期甲，業主和買家都從來毋需關心補地價、綠表、白表等問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制，所有單位均毋需補地價，而且一律均可在公開市場自由轉讓。 這類居屋包括順緻苑、俊民苑、漁暉苑、穗禾苑、悅麗苑、山翠苑、油塘中心、置樂花園、愉城苑、翠瑤苑、清麗苑、汀雅苑、兆安苑、怡翠苑、怡閣苑一期、康田苑及宏德居。

  • 居屋第二市場

    居屋轉讓限制居屋由房屋委員會發展興建。房委會出售公屋單位時以優惠價發售, 附帶限制轉讓條款。居屋業主如需出售物業, 可以在禁售期後,選擇在居者有其屋第二市場HOS Secondary Market轉讓居屋予經房屋署確定合資格人士。或於完成補地價手續後, 在公開市場Open Market 轉讓單位。 未補地價的居屋的市值如果單位從未補地價，可以在居者有其屋第二市場HOS Secondary Market轉讓。評估居屋的市值時參考居屋第二市場類似單位的成交價。 已補地價的居屋，已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場Open Market轉讓。評估時參考類似的居屋在公開市場的成交價。

  • 居屋的補價折扣率

    居屋的補價折扣率可以從記載於轉讓契據/樓契Assignment中的資料計算出。即使是同一個居屋屋苑，每一個單位的補價折扣率Discount Rate都可以很不一樣，差別可以很大。 這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售，房委會可能採用了不同的銷售策略。不同時期發售的居屋，補價折扣率都可以很不一樣。因此, 業主必須參考自己買樓時的樓契, 確定自己單位的補價折扣率。 在居屋第二市場中,雖然買賣前毋需補地價, 但補價折扣率卻是估價測量師評估居屋第二市場價(綠表價)的重要參考數據之一。 補價折扣率越高, 業主所需支付的補價金額就越高。釐訂補價金額的公式如下:補價金額 = 補價時市值 × 補價折扣率 補價折扣率會影響日後業主補價時所需支付的金額, 因此, 間接影響它的居屋第二市場價。

  • 毋需補地價的居屋

    早期發售的居屋第一期至第三期甲，業主和買家都從來毋需關心補地價、綠表、白表等問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制，所有單位均毋需補地價，而且一律均可在公開市場自由轉讓。 這類居屋包括順緻苑、俊民苑、漁暉苑、穗禾苑、悅麗苑、山翠苑、油塘中心、置樂花園、愉城苑、翠瑤苑、清麗苑、汀雅苑、兆安苑、怡翠苑、怡閣苑一期、康田苑及宏德居。

  • 居屋的價值與折扣率

    即使是同一個居屋屋苑，每一個單位的折扣率 Discount Rate 都可以很不一樣，差別可以很大。 這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售，房委會可能採用了不同的銷售策略。不同時期發售的居屋，折扣率都可以很不一樣。 由於同一個居屋屋苑有不同的折扣率，因此即使是非常類似的單位，它們的居屋綠表價也會截然不同，這是由於日後補地價的責任不同。

  • 如何評估未補地價的居屋的價值?

    未補地價的居屋，可以在居者有其屋第二市場 HOS Secondary Market 轉讓，單位仍然有一定程度的轉讓限制， 評估時參考類似單位未補地價的居屋在居屋第二市場的成交價。 晉高測量師行提供的物業估價報告, 反映未補地價的居屋於估值日期當日的市值。

  • 如何評估已補地價的居屋的價值?

    已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制, 可以自由在公開市場 Open Market 轉讓，它的價值已等同質素類似的私人樓宇。評估時參考居屋類似單位在公開市場 Open Market 的成交價。

  • 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate

    與物業估價相關的資料- 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate 客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 居屋的補價折扣率可以從記載於轉讓契據/樓契Assignment中的資料計算出。 即使是同一個居屋屋苑，每一個單位的補價折扣率Discount Rate都可以很不一樣，差別可以很大。這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售，房委會可能採用了不同的銷售策略。不同時期發售的居屋，補價折扣率都可以很不一樣。因此, 業主必須參考自己買樓時的樓契, 確定自己單位的補價折扣率。 在居屋第二市場中,雖然買賣前毋需補地價, 但補價折扣率卻是估價測量師評估居屋第二市場價(綠表價)的重要參考數據之一。 補價折扣率越高, 業主所需支付的補價金額就越高。釐訂補價金額的公式如下:補價金額 = 補價時市值 × 補價折扣率 補價折扣率會影響日後業主補價時所需支付的金額, 因此, 間接影響它的居屋第二市場價。

  • 移民人士擁有公屋,居屋, 可否評估?

    可以。 在移民的過程中，申請人可能需要評估名下擁有的物業資產的價值(Real estate appraisal /Property Valuation)。如物業屬於『居者有其屋』，仍然可以評估。已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場轉讓，它的價值已等同私人樓宇。 評估時參考類似單位在公開市場的成交價。 至於未補地價的居屋， 則只可以在『居者有其屋第二市場』轉讓，單位仍然有一定程度的轉讓限制， 評估時參考類似單位在『居者有其屋第二市場』的成交價。業主如希望在公開市場出售單位，必須在付清補地價的金額後，才可在公開市場完成交易 。 香港物業估價(Property Valuation/Real Estate Appraisal)由估價測量師/產業測量師提供。