Category: 資產審查物業估價報告

  • 資產審查 – 申請公屋/居屋

    晉高測量師行有限公司提供物業估價報告, 讓申請公屋, 申請福利援助、學費津貼人士向政府各部門、房屋委員會、社會福利署或各教育團體, 証明所擁有的物業市值。 晉高測量師行有限公司成員均為

  • 測量師為什麼要知道我的估價用途?

    客戶需要一份報告, 必然有他特定的用途/目的Purpose of Valuation。同一物業, 今天需要一份物業估價報告給本地法庭參考, 明天可能需要另一份物業估價報告給外國領事館申請移民。兩份報告就不可混合使用了。 每一份物業估價報告必有其特別指明的估價用途。

  • 物業估值日期

    物業估價報告的日期是指估價測量師簽發報告的日期 Date of Report 。它可以是, 但卻不一定是估值日期 Date of Valuation 估值日期是每份物業估價報告中不可或缺的元素。香港物業估價報告 Property Valuation Report in Hong Kong 需要顯示物業估值日期 估值日期是客戶因應物業估價用途, 法庭, 移民局, 會計師, 政府部門所需要而指定的特定日期 物業估價報告就是評估物業於估值日期當日的市值 (Market Value) 。估值日期可以是現時(Date of Report) , 昔日或公司的會計年度年結日, 但不可以預測日後。以會計為目的物業估價,一般會以有限公司對上一個年結日期作為估價時點 由於影響物業價格的因素(Factors affecting property values)會不斷隨時間變化,物業市場(Property Market)也會受市場的供求狀況影響,因此,同一個物業在不同時間(估值日期)會有不同的市值 (Market Value)。建築物本身亦會因時間的推移,而可能變得陳舊過時, 出現折舊。不過,建築物的價值 Building Element 同樣會受市場因素影響, 例如建築費的上漲等 因此,物業估價是有很強的時間性的。估價測量師進行物業估價時,如果沒有相應的時點,價值便失去了意義。每一份物業估價報告必有一個或多於一個的估值日期 (Date of Valuation), 不是特定的年份或月份, 是特定的日期。那樣的物業估值才有意義

  • 與物業估價相關的資料

    客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 物業使用狀況即物業於估價日期時是出租 Leased out、自用 Owner-occupied還是空置 Vacant。物業的使用狀況是物業估價重要因素之一, 影響估價基準和物業市值。在資料搜集的過程中, 估價測量師會向客戶索取物業使用狀況或租約詳情, 例如租約副本, 租金多少, 租期, 租金是否包管理費, 差餉, 地租等。這是由於凈租金收入的多少, 租期的長短, 調整租金的機制(Rent Review Clause)等租約條款對物業市值高低影響重大。 在進行物業估值時,如果物業是出租予第三者使用,業主就需要提供有關租約副本, 租金凈值、租期及其他相關的資料予估價測量師參考。 物業估價報告Property Valuation Report內會列出物業的使用狀況/租約的基本資料。

  • 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate

    與物業估價相關的資料- 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate 客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 居屋的補價折扣率可以從記載於轉讓契據/樓契Assignment中的資料計算出。 即使是同一個居屋屋苑,每一個單位的補價折扣率Discount Rate都可以很不一樣,差別可以很大。這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售,房委會可能採用了不同的銷售策略。不同時期發售的居屋,補價折扣率都可以很不一樣。因此, 業主必須參考自己買樓時的樓契, 確定自己單位的補價折扣率。 在居屋第二市場中,雖然買賣前毋需補地價, 但補價折扣率卻是估價測量師評估居屋第二市場價(綠表價)的重要參考數據之一。 補價折扣率越高, 業主所需支付的補價金額就越高。釐訂補價金額的公式如下:補價金額 = 補價時市值 × 補價折扣率 補價折扣率會影響日後業主補價時所需支付的金額, 因此, 間接影響它的居屋第二市場價。