Category: 物業估價方法

  • 物業估值日期

    影響物業價格的因素隨時間變化 。 由於影響物業價格的因素(Factors affecting property values)會不斷隨時間變化,物業市場(property market)也會受市場的供求影響,因此,同一個物業在不同時間/日期會有不同的市值 (Market Value)。 建築物本身亦會因時間的推移,而可能變得陳舊過時, 出現折舊。不過,建築物的價值 Building Element 同樣會受市場因素影響, 例如建築費的上漲等 。 因此,物業估價是有很強的時間性的。估價測量師進行物業估價時,如果沒有相應的時點,價值便失去了意義。以會計為目的物業估價,一般會以有限公司的年結日期作為估價時點 。

  • 屋宇署建築事務監督發出的命令

    與物業估價相關的資料 – 屋宇署建築事務監督發出的命令 Building Order 客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 屋宇署建築事務監督發出的命令會在土地註冊處登記,並會在命令獲遵從後予以撤銷。受影響業主亦會收到一份屋宇署建築事務監督發出的命令。文件會詳細列出違規範圍及屋宇署的要求。

  • 物業估價用途?

    根據物業估值準則規定,物業估價報告內必須註明估價用途/目的

  • 與物業估價相關的資料

    客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 物業使用狀況即物業於估價日期時是出租 Leased out、自用 Owner-occupied還是空置 Vacant。物業的使用狀況是物業估價重要因素之一, 影響估價基準和物業市值。在資料搜集的過程中, 估價測量師會向客戶索取物業使用狀況或租約詳情, 例如租約副本, 租金多少, 租期, 租金是否包管理費, 差餉, 地租等。這是由於凈租金收入的多少, 租期的長短, 調整租金的機制(Rent Review Clause)等租約條款對物業市值高低影響重大。 在進行物業估值時,如果物業是出租予第三者使用,業主就需要提供有關租約副本, 租金凈值、租期及其他相關的資料予估價測量師參考。 物業估價報告Property Valuation Report內會列出物業的使用狀況/租約的基本資料。

  • 測量師為什麼要知道我的估價用途?

    同一物業, 今天需要一份物業估價報告 Property Valuation Report 給本地法庭參考, 明天可能需要另一份物業估價報告給外國領事館申請移民, 再下一次可能是公司會計根據香港會計準則的規定, 需要年結日當天的物業市值。以上三份物業估價會注明特定的用途, 它們各自的估價日期及市值, 也可能不一樣。 物業估價報告內必須註明估價用途。

  • 物業的使用狀況與物業估價Occupancy and Valuation

    物業估價報告內會列出物業的使用狀況──出租(Leased out)、自用(Owner-occupied)或空置(Vacant)。這是由於物業使用狀況(例如凈租金收入的多少, 租期的長短等)對物業市值 (Market Value)高低有重大的影響, 而且物業的使用狀況會影響物業的估值基礎。 在進行物業估價Property Valuation時,如果物業是出租予第三者使用,業主就需要提供有關租金凈值、租期及其他相關的資料予測量師參考。

  • 測量師為什麼要知道我的估價用途?

    如何評估已補地價居屋的價值?已補地價的居屋,由於已經沒有轉讓限制,可以自由在公開市場Open Market轉讓。評估時參考居屋類似單位在公開市場Open Market的成交價。 毋需補地價的居屋早期發售的居屋第一期至第三期甲,業主和買家都從來毋需關心補地價、綠表、白表等問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制,所有單位均毋需補地價,而且一律均可在公開市場自由轉讓。 這類居屋包括順緻苑、俊民苑、漁暉苑、穗禾苑、悅麗苑、山翠苑、油塘中心、置樂花園、愉城苑、翠瑤苑、清麗苑、汀雅苑、兆安苑、怡翠苑、怡閣苑一期、康田苑及宏德居。

  • 物業估值日期

    香港物業估價報告 Property Valuation Report in Hong Kong 需要顯示物業估值日期 每一個物業估值 (Market Value) 必有一個特定的估值日期 (Date of Valuation), 不是特定的年份或月份, 是特定的日期 市值 (Market Value) 是指物業於估值日期當日, 進行交易而應達致的估計金額(Estimated Amount)。估值日期可以是現時(即簽發報告當日) , 昔日或公司的會計年度年結日, 但不可以預測日後 由於影響物業價格的因素會不斷變化,物業市場也會受市場的供求影響,因此,同一個物業在不同時間會有不同的市值 (Market Value)。沒有設定估值日期的估值, 是沒有意義的

  • 物業估價日期

    由於影響物業價格的因素會不斷變化,物業市場也會受市場的供求影響,因此,同一個物業在不同時間會有不同的市值Market Value。建築物本身會因時間的推移,而可能變得陳舊過時, 出現折舊。不過,建築物的價值Building Element同樣會受市場因素影響。因此,物業估價是有很強的時間性的。我們進行物業估價時,如果沒有相應的時點,價值便失去了意義。以會計為目的物業估價,一般會以有限公司的年結日期作為估價時點。

  • 估價用途或目的重要嗎?

    估價是為了多種用途或目的,產業測量師掌握此資訊至關重要,這樣才能採用適當的估值基準。物業估價報告內必須註明估價目的。

  • 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate

    與物業估價相關的資料- 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate 客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 居屋的補價折扣率可以從記載於轉讓契據/樓契Assignment中的資料計算出。 即使是同一個居屋屋苑,每一個單位的補價折扣率Discount Rate都可以很不一樣,差別可以很大。這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售,房委會可能採用了不同的銷售策略。不同時期發售的居屋,補價折扣率都可以很不一樣。因此, 業主必須參考自己買樓時的樓契, 確定自己單位的補價折扣率。 在居屋第二市場中,雖然買賣前毋需補地價, 但補價折扣率卻是估價測量師評估居屋第二市場價(綠表價)的重要參考數據之一。 補價折扣率越高, 業主所需支付的補價金額就越高。釐訂補價金額的公式如下:補價金額 = 補價時市值 × 補價折扣率 補價折扣率會影響日後業主補價時所需支付的金額, 因此, 間接影響它的居屋第二市場價。

  • 為什麼估價師需要知道物業的使用狀況?

    物業估價報告內會列出物業的使用狀況──出租(Leased out)、自用(Owner-occupied)或空置(Vacant)。這是由於物業使用狀況(例如凈租金收入的多少, 租期的長短等)對物業估價 (Market Value) 高低也有影響。 在進行物業估價時,如果物業是出租予第三者使用,業主就需要提供有關租金凈值、租期及其他相關的資料予測量師參考。