晉高測量師行(物業估價報告)

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  • 物業估值日期

    影響物業價格的因素隨時間變化 。 由於影響物業價格的因素(Factors affecting property values)會不斷隨時間變化，物業市場(property market)也會受市場的供求影響，因此，同一個物業在不同時間/日期會有不同的市值 (Market Value)。 建築物本身亦會因時間的推移，而可能變得陳舊過時, 出現折舊。不過，建築物的價值 Building Element 同樣會受市場因素影響, 例如建築費的上漲等 。 因此，物業估價是有很強的時間性的。估價測量師進行物業估價時，如果沒有相應的時點，價值便失去了意義。以會計為目的物業估價，一般會以有限公司的年結日期作為估價時點 。

  • 屋宇署建築事務監督發出的命令

    與物業估價相關的資料 – 屋宇署建築事務監督發出的命令 Building Order 客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 屋宇署建築事務監督發出的命令會在土地註冊處登記，並會在命令獲遵從後予以撤銷。受影響業主亦會收到一份屋宇署建築事務監督發出的命令。文件會詳細列出違規範圍及屋宇署的要求。

  • 物業估值日期

    物業估價報告的日期是指估價測量師簽發報告的日期 Date of Report 。它可以是, 但卻不一定是估值日期 DATE OF Valuation 。 估值日期是每份物業估價報告中不可或缺的元素。 估值日期是客戶因應物業估價用途, 法庭, 移民局, 會計師, 政府部門所需要而指定的特定日期 。 物業估價報告就是評估物業於估值日期當日的市值 (Market Value) 。估值日期可以是現時(Date of Report) , 昔日或公司的會計年度年結日, 但不可以預測日後。以會計為目的物業估價，一般會以有限公司對上一個年結日期作為估價時點。 由於影響物業價格的因素(Factors affecting property values)會不斷隨時間變化，物業市場(Property Market)也會受市場的供求狀況影響，因此，同一個物業在不同時間(估值日期)會有不同的市值 (Market Value)。建築物本身亦會因時間的推移，而可能變得陳舊過時, 出現折舊。不過，建築物的價值 Building Element 同樣會受市場因素影響, 例如建築費的上漲等 。 因此，物業估價是有很強的時間性的。估價測量師進行物業估價時，如果沒有相應的時點，價值便失去了意義。每一份物業估價報告必有一個或多於一個的估值日期 (Date of Valuation), 不是特定的年份或月份, 是特定的日期。那樣的物業估值才有意義。

  • 與物業估價相關的資料

    客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 物業使用狀況即物業於估價日期時是出租 Leased out、自用 Owner-occupied還是空置 Vacant。物業的使用狀況是物業估價重要因素之一, 影響估價基準和物業市值。在資料搜集的過程中, 估價測量師會向客戶索取物業使用狀況或租約詳情, 例如租約副本, 租金多少, 租期, 租金是否包管理費, 差餉, 地租等。這是由於凈租金收入的多少, 租期的長短, 調整租金的機制(Rent Review Clause)等租約條款對物業市值高低影響重大。 在進行物業估值時，如果物業是出租予第三者使用，業主就需要提供有關租約副本, 租金凈值、租期及其他相關的資料予估價測量師參考。 物業估價報告Property Valuation Report內會列出物業的使用狀況/租約的基本資料。

  • 居屋的補價折扣率

    居屋的補價折扣率可以從記載於轉讓契據/樓契Assignment中的資料計算出。即使是同一個居屋屋苑，每一個單位的補價折扣率Discount Rate都可以很不一樣，差別可以很大。 這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售，房委會可能採用了不同的銷售策略。不同時期發售的居屋，補價折扣率都可以很不一樣。因此, 業主必須參考自己買樓時的樓契, 確定自己單位的補價折扣率。 在居屋第二市場中,雖然買賣前毋需補地價, 但補價折扣率卻是估價測量師評估居屋第二市場價(綠表價)的重要參考數據之一。 補價折扣率越高, 業主所需支付的補價金額就越高。釐訂補價金額的公式如下:補價金額 = 補價時市值 × 補價折扣率 補價折扣率會影響日後業主補價時所需支付的金額, 因此, 間接影響它的居屋第二市場價。

  • 物業估值日期

    每一個物業估值 (Market Value) 必有一個特定的估值日期 (Date of Valuation), 不是特定的年份或月份, 是特定的日期。 市值 (Market Value) 是指物業於估值日期當日, 進行交易而應達致的估計金額(Estimated Amount)。估值日期可以是現時(即簽發報告當日) , 昔日或公司的會計年度年結日, 但不可以預測日後。 由於影響物業價格的因素會不斷變化，物業市場也會受市場的供求影響，因此，同一個物業在不同時間會有不同的市值 (Market Value)。沒有設定估值日期的估值, 是沒有意義的。

  • 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate

    與物業估價相關的資料- 居屋的補價折扣率 HOS Discount Rate 客戶委託估價測量師進行物業估價 Property Valuation , 客戶需向估價測量師提供與估價相關的資料。例如物業使用狀況, 單位有沒有僭建物, 居屋的補價折扣率, Building Order (屋宇署建築事務監督發出的命令)等等。 居屋的補價折扣率可以從記載於轉讓契據/樓契Assignment中的資料計算出。 即使是同一個居屋屋苑，每一個單位的補價折扣率Discount Rate都可以很不一樣，差別可以很大。這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售，房委會可能採用了不同的銷售策略。不同時期發售的居屋，補價折扣率都可以很不一樣。因此, 業主必須參考自己買樓時的樓契, 確定自己單位的補價折扣率。 在居屋第二市場中,雖然買賣前毋需補地價, 但補價折扣率卻是估價測量師評估居屋第二市場價(綠表價)的重要參考數據之一。 補價折扣率越高, 業主所需支付的補價金額就越高。釐訂補價金額的公式如下:補價金額 = 補價時市值 × 補價折扣率 補價折扣率會影響日後業主補價時所需支付的金額, 因此, 間接影響它的居屋第二市場價。