Tag: Property Valuation Report

居屋公開市場 – 已補地價居屋的價值

如何評估已補地價居屋的價值? 已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場Open Market轉讓。評估時參考居屋類似單位在公開市場Open Market的成交價。毋需補地價的居屋早期發售的居屋第一期至第三期甲，業主和買家都從來毋需關心補地價、綠表、白表等問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制，所有單位均毋需補地價，而且一律均可在公開市場自由轉讓。這類居屋包括順緻苑、俊民苑、漁暉苑、穗禾苑、悅麗苑、山翠苑、油塘中心、置樂花園、愉城苑、翠瑤苑、清麗苑、汀雅苑、兆安苑、怡翠苑、怡閣苑一期、康田苑及宏德居。
測量師為什麼要知道我的估價用途?

同一物業, 今天需要一份物業估價報告 Property Valuation Report 給本地法庭參考, 明天可能需要另一份物業估價報告給外國領事館申請移民, 再下一次可能是公司會計根據香港會計準則的規定, 需要年結日當天的物業市值。以上三份物業估價會注明特定的用途, 它們各自的估價日期及市值, 也可能不一樣。物業估價報告內必須註明估價用途。
物業的使用狀況與物業估價Occupancy and Valuation

物業估價報告內會列出物業的使用狀況──出租(Leased out)、自用(Owner-occupied)或空置(Vacant)。這是由於物業使用狀況(例如凈租金收入的多少, 租期的長短等)對物業市值 (Market Value)高低有重大的影響, 而且物業的使用狀況會影響物業的估值基礎。在進行物業估價Property Valuation時，如果物業是出租予第三者使用，業主就需要提供有關租金凈值、租期及其他相關的資料予測量師參考。
測量師為什麼要知道我的估價用途?

如何評估已補地價居屋的價值?已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場Open Market轉讓。評估時參考居屋類似單位在公開市場Open Market的成交價。毋需補地價的居屋早期發售的居屋第一期至第三期甲，業主和買家都從來毋需關心補地價、綠表、白表等問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制，所有單位均毋需補地價，而且一律均可在公開市場自由轉讓。這類居屋包括順緻苑、俊民苑、漁暉苑、穗禾苑、悅麗苑、山翠苑、油塘中心、置樂花園、愉城苑、翠瑤苑、清麗苑、汀雅苑、兆安苑、怡翠苑、怡閣苑一期、康田苑及宏德居。
居屋第二市場

居屋轉讓限制居屋由房屋委員會發展興建。房委會出售公屋單位時以優惠價發售, 附帶限制轉讓條款。居屋業主如需出售物業, 可以在禁售期後,選擇在居者有其屋第二市場HOS Secondary Market轉讓居屋予經房屋署確定合資格人士。或於完成補地價手續後, 在公開市場Open Market 轉讓單位。未補地價的居屋的市值如果單位從未補地價，可以在居者有其屋第二市場HOS Secondary Market轉讓。評估居屋的市值時參考居屋第二市場類似單位的成交價。已補地價的居屋，已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場Open Market轉讓。評估時參考類似的居屋在公開市場的成交價。
毋需補地價的居屋

早期發售的居屋第一期至第三期甲，業主和買家都從來毋需關心補地價、綠表、白表等問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制，所有單位均毋需補地價，而且一律均可在公開市場自由轉讓。這類居屋包括順緻苑、俊民苑、漁暉苑、穗禾苑、悅麗苑、山翠苑、油塘中心、置樂花園、愉城苑、翠瑤苑、清麗苑、汀雅苑、兆安苑、怡翠苑、怡閣苑一期、康田苑及宏德居。
物業估價日期

由於影響物業價格的因素會不斷變化，物業市場也會受市場的供求影響，因此，同一個物業在不同時間會有不同的市場價值Market Value。建築物本身會因時間的推移，而可能變得陳舊過時, 出現折舊。不過，建築物的價值 Building Element 同樣會受市場因素影響。因此，物業估價是有很強的時間性的。我們進行物業估價時，如果沒有相應的時點，價值便失去了意義。以會計為目的物業估價，一般會以有限公司的年結日期作為估價時點。
如何評估未補地價的居屋的價值?

未補地價的居屋，可以在居者有其屋第二市場 HOS Secondary Market 轉讓，單位仍然有一定程度的轉讓限制，評估時參考類似單位未補地價的居屋在居屋第二市場的成交價。晉高測量師行提供的物業估價報告, 反映未補地價的居屋於估值日期當日的市值。
如何評估已補地價的居屋的價值?

已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制, 可以自由在公開市場 Open Market 轉讓，它的價值已等同質素類似的私人樓宇。評估時參考居屋類似單位在公開市場 Open Market 的成交價。